Por Redacción ContraPunto
El acceso a una vivienda propia se ha convertido en uno de los principales desafíos económicos para las familias salvadoreñas. Los precios del mercado inmobiliario en distintos distritos del Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) superan ampliamente la capacidad adquisitiva de los hogares, según una investigación de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA).
El estudio Análisis de la variación de precios actuales de vivienda entre los distritos del Área Metropolitana de San Salvador y su implicación en el acceso a la vivienda para el año 2025 revela una profunda brecha entre el valor de las propiedades y los ingresos familiares, situación que coloca a numerosos sectores de la población ante un escenario de exclusión habitacional.
Uno de los indicadores utilizados por los investigadores es el precio-ingreso (PIR), que establece cuántos años de ingresos familiares completos serían necesarios para igualar el precio promedio de una vivienda, sin descontar gastos básicos ni considerar intereses o condiciones de financiamiento.
Los resultados más preocupantes corresponden a Antiguo Cuscatlán, San Salvador y Santa Tecla.
En Antiguo Cuscatlán, el precio promedio de una vivienda alcanza los $639,114.88, frente a un ingreso familiar mensual promedio de $1,080. Esto representa un indicador de 49.31 años de ingresos familiares.
En San Salvador, el panorama tampoco es alentador: una vivienda tiene un precio promedio de $501,225.63, mientras que el ingreso mensual familiar se sitúa en $980. La relación precio-ingreso alcanza los 42.62 años.
Por su parte, Santa Tecla registra un precio promedio de $382,744.54 y un ingreso familiar mensual de $823, equivalente a 38.76 años de ingresos.
Estas cifras colocan a los tres distritos en la categoría de vivienda excluyente o inaccesible, de acuerdo con los parámetros establecidos por la investigación universitaria.
Una brecha que trasciende los distritos de mayores ingresos
El problema no se limita a las zonas de mayor valor inmobiliario. La investigación identifica dificultades de acceso también en municipios con precios promedio considerablemente inferiores.
Nejapa registra un indicador de 16.41 años de ingresos familiares; Ilopango, 12.82; Mejicanos, 11.34 y Apopa, 10.73 años. Todos superan el umbral de diez años que la UCA establece como una condición de inaccesibilidad habitacional.
En otros distritos, aunque los indicadores son menores, el esfuerzo económico continúa siendo considerable. Ayutuxtepeque presenta una relación de 8.16 años; San Marcos, 7.01 y Soyapango, 6.61 años de ingresos familiares.
La investigación evidencia así que el problema de la vivienda no depende exclusivamente del precio de las propiedades, sino también de la capacidad económica de los hogares para adquirirlas.
El desafío del financiamiento y la política habitacional
La UCA establece cinco categorías para medir la accesibilidad: hasta tres años de ingresos se considera una vivienda accesible; entre tres y cinco, moderadamente accesible; entre cinco y siete, difícilmente accesible; entre siete y diez, severamente inaccesible, y por encima de diez años, excluyente o inaccesible.
Es importante aclarar que el indicador PIR no significa que una familia pueda comprar una casa ahorrando durante ese período, ya que los ingresos también deben cubrir alimentación, transporte, educación, salud y otros gastos indispensables.
El estudio complementa este análisis mediante el esfuerzo de pago hipotecario y el Índice de Accesibilidad Habitacional (IAH), herramientas que permiten examinar las condiciones económicas necesarias para adquirir una propiedad.
Para establecer los ingresos familiares promedio, los investigadores utilizaron información del Mapa Socioeconómico del Plan Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) 2024. Los ingresos mensuales considerados oscilan entre $753 en Apopa y Nejapa, y $1,080 en Antiguo Cuscatlán.
Una problemática económica y social
Los resultados plantean interrogantes sobre la capacidad del mercado inmobiliario para responder a las necesidades de la población y sobre la efectividad de las políticas públicas destinadas a facilitar el acceso a una vivienda digna.
Cuando el precio de una propiedad equivale a varias décadas de ingresos familiares, el acceso a una casa propia deja de depender únicamente del esfuerzo individual y pasa a estar condicionado por factores estructurales: salarios, disponibilidad de crédito, tasas de interés, oferta de vivienda y costo del suelo urbano.
El panorama también plantea desafíos para las nuevas generaciones, especialmente para los hogares jóvenes que buscan independizarse y construir un patrimonio sin comprometer la mayor parte de sus ingresos en obligaciones financieras.
La investigación de la UCA pone sobre la mesa una realidad económica que merece atención: en buena parte del Área Metropolitana de San Salvador, tener una vivienda propia continúa siendo una aspiración distante para miles de familias.
Fuente: Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA), estudio sobre precios de vivienda y accesibilidad habitacional en el Área Metropolitana de San Salvador, año 2025.
