La ilusión de toda familia es por fin comprar un terreno, un “pedacito de tierra” como cariñosamente se les llama a los lotes habitacionales que dan un espacio digno y propio donde construir. Pero ¿Se ha preguntado alguna vez si ese terreno que tiene garantías jurídicas y está legalizado?
A continuación le presentamos qué es lo que debe hacer para tener certidumbre jurídica de su compra de terreno habitacional, y evitar caer en manos de lotificadores estafadores o ilegales que ofrecen lotes a la venta pero que no tiene respaldo legal ante el Centro Nacional de Registro (CNR) o el Viceministerio de Vivienda.
“Si un ciudadano quiere saber si la compra de un terreno es legal y real, debe venir al catastro del CNR y pedir la ficha catastral”, expresó la directora del Instituto Geográfico y del Catastro Nacional del CNR, Sonia Ivett Sánchez.
Pero ¿Cómo legalizar un lote que no está debidamente inscrito y regularizado? Si es una nueva lotificación a partir de septiembre de 2012, por ley deben estar regularizadas previo a comercializar los terrenos.
Si es lotificación desde antes de esa fecha y no está legalizada, tanto el lotificador dueño del terreno, como el lotehabiente, es decir, quien compra una parte dentro del terreno, deben seguir sencillos pasos para legalizar sus lotes, amparados en las facilidades que otorga una reforma a la Ley de Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional que data desde septiembre de 2012, y que tuvo una mayor flexibilización en septiembre del año pasado.
En primer lugar, el lotificador, mayormente obligado a legalizar su terreno, debe demostrar que la mitad del número de lotes que conforman la lotificación puedan estar inscritos o presentados, es decir, a los dueños de la mitad de la lotificación se les debió haber dado su escritura, y los dueños deben presentar al CNR o haberla presentado hasta antes del 7 de septiembre de 2012.
En segundo lugar, deben presentar un plano en un formulario ya prediseñado, en el que se le piden el nombre del propietario, las matrículas que prueban la propiedad de esa lotificación, el plano y datos generales de ubicación, número de lotes, área verde. Eso se recibe en cualquier oficina del CNR en cualquier departamento del país.
Una vez presentados los datos, se verificarán si son certeros y están en orden, para luego notificar al lotificador. Previo a realizar el proceso de regularización, los lotificadores deben sanear los inmuebles, es decir, enmendar observaciones que pueden ser técnicas o jurídicas para no tener inconvenientes al momento de legalizarlos.
“Es el lotificador el que está obligado a regularizar porque hay que legalizar primero la lotificación para que los lotehabientes tengan allanado el camino para inscribir su lote. El que sabe todos esos datos y requisitos debe ser el lotificador”, dijo Ana María Umaña de Jovel, directora del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del CNR.
Sonia Ivette Sánchez y María Umaña de Jovel del CNR. Foto/CNR
La referida ley entró en vigencia el 7 de septiembre de 2012, con el fin de atender la problemática en materia de lotificación. Se buscaba darle salida a un problema histórico que afectaba a más de 300 mil lotes a nivel nacional, que no se habían podido legalizar pues había muchas lotificaciones irregulares.
La ley nació para poner reglas claras a las lotificaciones antiguas como a las nuevas que no habían cumplido sus requisitos. Cuando la gente compraba sus lotes y quería recibir su escritura inscrita, se encontraba con esa lotificación no estaba debidamente legalizada en el CNR debido a las faltas de permisos como medioambientales, de las alcaldías, del Viceministerio de Vivienda, entre otras.
“Al día de hoy hay muchas familias que habiendo adquirido su pedacito de tierra y habiéndolo pagado, han transcurrido años y no les dan escrituras”, manifestó Ana María Umaña de Jovel.
La Asociación de Lotificadores y Desarrolladores Parcelarios aseguran que aglutinan entre 2,000 y 3,500 lotificaciones en el país, y que esas lotificaciones albergan entre 200 y 300 mil familias o lotes.
El parque habitacional del país es de 1 millón 600 mil viviendas, según una encuesta reciente de la Dirección General de Estadísticas y Censos.
“Si de esa cantidad, 300 mil son parcelaciones y muchas de ellas no están legalizadas, hablamos de un tema sensible e importante para un grueso de la población, sobre todo con escasos recursos económicos”, expresó la directora Sonia Ivett Sánchez.
Asegura que antes de esta ley, hubo propietarios de sus terrenos que se esmeraron en presentar sus planos y luego de inscribir en cumplimiento de los marcos normativos que han estado existentes como la Ley de Creaciones del Registro Social de Inmuebles que estableció un requisito para ordenar las lotificaciones, a través de un documento que se llamaba “Desmembración en cabeza de su dueño” y consistía en que dejaba inscritos a su nombre los terrenos dentro de la propiedad, y luego tendiendo sus lotes matriculados, los podía vender a quien quisiera
Sin embargo, explica que muchos lotificadores con terrenos grandes y que los querían lotificar, vendieron los lotes a plazos de 10 o 15 años, asumiendo que en ese tiempo podrían legalizar. No obstante, esas lotificaciones no lograron completar los requisitos ni sanear inmuebles.
“Si como lotificador engañó a la gente, hasta pudo haber caído en la figura de la estafa, y muchas empresas se consideró que había estafado a los lotehabientes”, añade Sánchez.
A las lotificadoras ya existentes la ley les dio un plazo de cuatro años para que en un régimen transitorio de regularización desde 2012 hasta 2016 pudieran regularizarse. Pero de 300 mil irregulares, solo 44 mil atendieron el llamado
La ley felxibilizó los criterios para que las lotificadoras se acojan a este proceso, y amplió por dos años más a partir de septiembre de 2017 hasta septiembre de 2019 para legalizarse.
El proceso de legalización tarda 35 días aproximadamente. Lotificadores deben demostrar que alcanzaron al menos el 80% de lotes inscritos ante el Registro de la Propiedad. Si lo hacían, debía continuar el proceso de inscripción normal “lote por lote”, sino, debía irse a regularizar ante el viceministerio de Vivienda y demás entidades de competencia hasta antes de la reforma de 2017.
Con la flexibilización del año pasado, deben demostrar que ha alcanzado a inscribir el 50% de lotes para continuar el proceso de legalización. Además, copia del plano de toda la lotificaicón que refleje la realidad física, identificando lotes inscritos o con escritura presentada. Prueba de comercialización como recibos o contrato de arrendamientos.
“La población está acostumbrada a comercializar papeles y la gente se siente feliz porque ya compro un terreno o una casa. Pero para que en el derecho inmobiliario, la propiedad es un inmueble y debe haber una ficha catastral que asegure que el terreno que le venden es de las características que dice la escritura” Sonia Ivett Sánchez
“Hacemos un llamado a los lotificadores para que aprovechen la oportunidad que da esa ley de flexibilizar los requisitos, y que se acojan a este marco porque después de esta reforma, tendrán que meterse a legalización como lotificaciones nuevas, lo que nos dejará un problema grande porque probablemente caigan en violaciones a esta ley u otras”, añade Sánchez
