Por Alessia Genoves
Terrenos de uso habitacional podrán formalizare, recibir la protección del Estado y someterse a la regularización del Estado. Ésta posibilidad responde a la nueva aprobación de la Ley Especial para la Regularización de Lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, que sustituye a la normativa homónima, que sólo provee beneficios de forma transitoria. La normativa permitirá al Estado, en última instancia, “tramitar y finiquitar los procesos de regularización” (art. 1), sobre las más de 350 mli viviendas que fueron formalizadas antes del 7 de septiembre de 2012.
74 votos de los diputados han dado lugar a la aprobación de la reciente ley. El evento parlamentario ha tenido lugar en la Sesión Plenaria Ordinaria No. 116, que se celebró en el Salón Azul de la Asamblea Legislativa; y la documentación se halla archivada en el Dictamen Favorable No. 27, emitido por la Comisión de Obras Pública, Transporte y Vivienda. Algunos de los beneficios para los consumidores es el de la formalización del contrato (art. 52), en el que se constatarán las modalidades de contrato; y, por otra parte, los criterios para la cesión de derechos (art. 53), desde el lote-habiten a terceras personas; así como un régimen de sanciones ante el incumplimiento de la Ley.
También las condiciones del régimen de sanciones se vieron reforzadas tras la aprobación de la reforma al Código Penal. Aprobada, con 76 votos a favor, la reforma a los artículos 216-A y 338, que refiere a la sanción de contratos fraudulentos con contenido faltante al requerido en la Ley Especial para la Regularización de Lotificaciones. Ésta última fue tramitada en pleno, una vez fue aprobado el dictamen favorable no. 52 que la contiene, desde la Comisión de Legislación y Puntos Constitucionales.
¿Cómo beneficiará a los compradores?
Legalización y formalización de terrenos habitacionales son dos de las garantías medulares que promete la aprobación del nuevo proyecto de ley. La Comisión de Obras Públicas, Transporte y Vivienda ha estimado que la cifra parcelas para uso habitacional será próxima a las 350,000. Ello implicaría que los desarrolladores parcelarios, o quienes comercializan las paréelas, estén sujetos a obligaciones de Saneamiento Precio Catastral de los Inmuebles, a través del Instituto Geográfico y del Catastro Nacional del Centro Nacional de Registro (art. 6).
Las regularizaciones a las parcelas corresponden a las parcelas exclusivas de uso habitacional (art. 9); y que, por tanto, no dará ha lugar a aquellos “proyectos clasificados como urbanizaciones completas…, parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del Estado, instituciones públicas y las que se rijan por las leyes relacionadas con la reforma agraria”, así como aquellas “ubicadas en reservas forestales y áreas naturales protegidas” y las “ubicadas en zonas arqueológicas, derechos de vía o zonas de protección” por fallas geológicas.
Formalidades del contrato también es establecen sobre la venta y adquisición de lotes. Según lo detalla el artículo 52 de la Ley, los contratos se formalizarán en un documento privado “debidamente autenticado o en escritura pública”, a preferencia del lote-habiente; y para lo que podrá elegirse al notario competente. Algunos de los documentos que adscribe son los “generales de los comparecientes”; y aquellos que contentan la “descripción del inmueble, naturaleza, área, matrícula y gravámenes o derechos reales que recaigan sobre el inmueble”
También deben quedar patentes aquellas condiciones que los lote-habientes darán para la tenencia o posesión del lote o parcela; así como la aceptación de la obligación del desarrollador parcelario; las condiciones en el que el lote-habiente puede desistir el contrato y sus efectos; así como las condiciones que el desarrollado podrá rescindir el contrato y las designaciones a los beneficiarios en casos e muerte.
La nueva ley, además, dará lugar a la formalización de lotes por herencia. De acuerdo con el artículo 30 de la referida ley, detalla que el procedimiento será voluntario, y que deberá someterse a las disposiciones del Capítulo II, Título VII del Libro Tercero del Código Civil, o de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias. Por otra parte, darán lugar a la comercialización de notificaciones habitacionales con gravámenes; como hipotecas, embargos y otras. Para formalizar el pago a los lote-habientes, podrán regular el pago de los gravámenes a través de un plan de pagos “a partir de la desmembración en cabeza de su dueño”; es decir, a partir de la concesión del inmueble.
Cárcel para el fraude por la concesión
“Ahora, el que no dé la compensación, lo van a meter preso” expresó el presidente de la Asamblea Legislativa, Ernesto Castro, durante el discusión de la Ley Especial. Sin embargo, las consecuencias advertidas por Castro no responden a la Ley Especial misma, sino a las reformas sucesivas del Código Penal. Particularmente, dichas reformas se establecen sobre los artículos 216-A y 338, que refiere a la sanción de contratos fraudulentos con contenido faltante al requerido en la Ley Especial para la Regularización de Lotificaciones.
Dichas reformas expresan o siguiente:
“El que ofrezca, contrate, convenga o ejecute actos, hechos u omisiones con el fin de comercializar parcelas o lotificaciones para uso habitacional, sin haber obtenido las aprobaciones que de conformidad a la Ley sean necesarias para legalizar la situación jurídica de las mismas, o que en su comercialización haga uso fraudulento de cualquier tipo o forma de contrato o cláusula contractual que resulte en un perjuicio en contra de los derechos del adquirente, será sancionado con prisión de ocho a doce años”, art. 216- A, Cód. Penal.
“Cuando la orden no acatada sea aquella que, de conformidad a la ley especial de la materia, imponga al propietario, desarrollador, parcelario o lotificador, el cumplimiento de una compensación, la pena a imponer será de tres a cuatro años de prisión y de cien a ciento cincuenta días multa”, art. 338, Cód. Penal.
Infracciones y sanciones de la Ley Especial
Al menos 6 infracciones se enumeran en la reciente ley aprobada. Una ed las principales consiste en el “no someterse al proceso de regularización en el plazo estipulado en la presente Ley, o que hubiese abandonado el mismo por incumplimiento de los plazos resoluciones”; así como el “no cumplir voluntariamente con la obligación de compensar, de conformidad a los establecido por la autoridad competente” y el “continuar comercializando lotes y parcelas sin someterse al proceso de regularización” (art. 33), que establece una sanción de hasta 200 salarios mínimos.
También concibe como infracciones el “continuar comercializando lotes y parcelas en aquellos casos en que la autorización de la regularización de la notificación haya sido denegada” y el “incumplimiento del plazo establecido en el articulo 25 de la Ley”, en relación a la presentación de documentos a presentar en el CNR. Para tales infracciones, la sanción establecida es de hasta 50 salarios mínimos.
